Особливості та проблеми визначення вартості майбутніх об’єктів нерухомості в оціночній практиці та судово-експертній діяльності

Abstract

У статті досліджено теоретичні, методичні та практичні аспекти визначення вартості майбутніх об’єктів нерухомості в умовах сучасного розвитку ринку нерухомості України та впровадження нових правових механізмів регулювання інвестиційної діяльності у будівництві. Проаналізовано правову природу майбутніх об’єктів нерухомості як окремого об’єкта цивільних прав відповідно до чинного законодавства, зокрема Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Проблематика дослідження полягає у складності оцінки майбутніх об’єктів нерухомості, які на момент проведення оцінки не існують як завершені матеріальні об’єкти, а також у відсутності уніфікованих методичних підходів до визначення їх вартості. Метою дослідження є комплексний аналіз теоретичних і методичних підходів до оцінки майбутніх об’єктів нерухомості, визначення особливостей застосування основних підходів до оцінки та виявлення проблемних аспектів встановлення їх вартості в оціночній практиці та судово-експертній діяльності. Методологічною основою дослідження є загальнонаукові та спеціальні методи пізнання, зокрема формально-логічний, системно-структурний, порівняльно-правовий, метод аналізу нормативно-правових актів, наукових джерел і практики судово-експертної діяльності. Це дозволило комплексно дослідити правові, економічні та методичні аспекти оцінки майбутніх об’єктів нерухомості, а також обґрунтувати особливості застосування витратного, порівняльного та дохідного підходів із використанням механізмів дисконтування грошових потоків. Наукова новизна дослідження полягає в обґрунтуванні концептуальної моделі розгляду майбутнього об’єкта нерухомості як спеціального майнового права та у необхідності адаптації класичних підходів до оцінки в умовах невизначеності, пов’язаної зі строками будівництва, інвестиційними та правовими ризиками. У висновках зазначено, що визначення вартості майбутніх об’єктів нерухомості потребує комплексного застосування підходів до оцінки, удосконалення методичного забезпечення, розширення інформаційної бази ринку та обов’язкового врахування ризиків і часової вартості грошей у процесі судово-експертної та оціночної діяльності.